Cuando un inquilino deja de pagar, la mayoría de propietarios no sabe por dónde empezar. En este artículo explicamos los pasos legales reales, qué funciona, qué no, y cómo acortar al máximo el tiempo hasta recuperar tu vivienda.
Cada año, miles de propietarios en España se enfrentan a la misma situación: el inquilino deja de pagar y no se va. El proceso puede durar meses o incluso años si no se gestiona bien desde el primer momento. Aquí tienes los pasos reales, en orden, para actuar de forma efectiva.
Lo primero que debes hacer cuando el inquilino no paga
En el momento en que se cumple el primer mes sin cobrar, debes actuar. No esperes un segundo mes pensando que se arreglará solo. El tiempo juega en tu contra: cada día que pasa sin actuar es un día más de deuda y un día más que el proceso se alarga.
- Documenta el impago: guarda el justificante bancario que demuestra que no hubo ingreso
- Contacta primero de forma informal: a veces es un error bancario o un problema puntual resoluble
- Si no hay respuesta en 48-72 horas, da el siguiente paso sin más dilación
El burofax: el paso más importante y más ignorado
El burofax es el documento que acredita de forma fehaciente que has reclamado la deuda al inquilino. Sin burofax, el proceso judicial es más complicado. Con burofax, tienes una prueba irrefutable de que el inquilino recibió tu reclamación y no respondió.
El burofax debe incluir: el importe de la deuda, la fecha desde la que no se ha pagado, un requerimiento expreso para que abone la deuda o abandone el inmueble, y un plazo razonable para hacerlo (generalmente 10-15 días).
Envía el burofax con acuse de recibo y certificación de contenido. El coste es de unos 15-30€ en cualquier oficina de Correos. Es el gasto más rentable que puedes hacer en este proceso.
El acuerdo extrajudicial: el truco que más funciona
Antes de ir al juzgado, considera proponer un acuerdo extrajudicial al inquilino. En muchos casos, el inquilino sabe que perderá el proceso judicial y prefiere llegar a un acuerdo: por ejemplo, marcharse en 30 días a cambio de que no le reclames parte de la deuda o le des tiempo para encontrar otro piso.
Este acuerdo debe formalizarse siempre por escrito, ante notario o mediante un acta notarial de entrega de llaves. Un acuerdo verbal no tiene valor legal suficiente.
Proceso de desahucio por impago: paso a paso
- 1Envío del burofax reclamando la deuda (mes 1)
- 2Si no hay respuesta, contratación de abogado y procurador
- 3Presentación de la demanda de desahucio por falta de pago ante el juzgado
- 4Notificación al inquilino: tiene 10 días para pagar y quedarse, pagar e irse, o negarse
- 5Si se niega, se fija fecha de juicio y, si procede, de lanzamiento (desalojo físico)
- 6El día del lanzamiento, el juzgado procede al desalojo con la presencia del secretario judicial
¿Cuánto tiempo tarda el desahucio por impago?
En España, la duración media de un proceso de desahucio por impago oscila entre 6 y 18 meses, dependiendo de la comunidad autónoma y la carga del juzgado. Aragón (Zaragoza y Huesca) tiene tiempos relativamente más cortos que la media nacional: entre 5 y 9 meses si el proceso va sin complicaciones.
Lo que NO debes hacer bajo ningún concepto
- No cambies la cerradura mientras el inquilino sigue en la vivienda: es delito de coacciones
- No cortes los suministros de agua o luz: también puede ser constitutivo de delito
- No entres en la vivienda sin permiso del inquilino o autorización judicial
- No aceptes pagos parciales sin dejar constancia escrita de que no implican condonación del resto de la deuda
- No amenaces ni presiones al inquilino fuera de los canales legales
¿Y si el inquilino alega vulnerabilidad?
La Ley de Vivienda de 2023 introdujo mecanismos de suspensión del desahucio cuando el inquilino acredita situación de vulnerabilidad ante los servicios sociales. En ese caso, el juzgado puede suspender el lanzamiento hasta que los servicios sociales ofrezcan una alternativa habitacional, con un plazo máximo que varía según si el arrendador es gran tenedor o no.
Si eres un propietario particular (pequeño tenedor), el plazo máximo de suspensión es de 2 meses. Si eres considerado gran tenedor (10 o más inmuebles), puede ser de hasta 4 meses.
Cómo evitar que esto vuelva a ocurrir
La mejor estrategia es preventiva. Alquilar a una empresa en lugar de a un particular elimina de raíz el riesgo de este tipo de situaciones. Cuando tu inquilino es una empresa, el contrato es mercantil, los plazos de respuesta son más cortos y la probabilidad de impago sostenido es estadísticamente mucho menor.
En Renttia somos nosotros, como empresa, quienes firmamos el contrato con el propietario. Si hay un problema con algún residente, es nuestro problema, no el tuyo. Tú sigues cobrando el día 1 de cada mes.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tarda en España un desahucio por impago?
Entre 6 y 18 meses de media, dependiendo de la comunidad autónoma. En Aragón, los tiempos suelen estar entre 5 y 9 meses si no hay complicaciones.
¿Es obligatorio enviar burofax antes del desahucio?
No es estrictamente obligatorio, pero es muy recomendable. El burofax acredita fehacientemente la reclamación y refuerza enormemente la posición del propietario en el proceso judicial.
¿Puedo cambiar la cerradura si el inquilino no paga?
No. Cambiar la cerradura mientras el inquilino sigue en la vivienda es un delito de coacciones que puede volverse en tu contra. Solo se puede hacer tras el lanzamiento judicial.
¿Qué pasa si el inquilino paga solo parte de la deuda?
Si paga parte, el desahucio puede continuar si sigue debiendo. Documenta cualquier pago parcial y deja claro por escrito que no implica renuncia al resto de la deuda.
Artículos relacionados que te pueden interesar
¿Tienes un piso en Zaragoza o Huesca?
Cuéntanos tu caso y te decimos en menos de 24 horas si tu piso encaja con nuestro modelo. Sin compromiso y sin coste.
