¿Se puede echar a un inquilino por necesitar el piso? La causa de necesidad en la LAU

Una de las preguntas más frecuentes entre los propietarios que tienen un piso alquilado es si pueden recuperarlo cuando lo necesitan para uso propio o de un familiar. La respuesta es sí, pero con condiciones muy específicas que conviene conocer bien antes de actuar.

Qué dice la ley: el artículo 9.3 de la LAU

El artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que, una vez transcurrido el primer año de contrato, el arrendador podrá no renovar el contrato alegando necesidad de la vivienda para sí mismo, su cónyuge en los supuestos de separación o divorcio, o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción, o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial.

Esta cláusula debe estar recogida expresamente en el contrato de arrendamiento. Si el contrato no menciona la posibilidad de causa de necesidad, el propietario no puede invocarla.

Requisitos para alegar causa de necesidad

• El contrato de arrendamiento debe incluir expresamente la cláusula de causa de necesidad
• Debe haber transcurrido al menos el primer año del contrato
• La necesidad debe ser para el propio arrendador, su cónyuge (en caso de divorcio) o familiar de primer grado
• El aviso debe darse con al menos 2 meses de antelación
• La necesidad debe ser real: si se demuestra que era ficticia, hay consecuencias graves

El plazo de preaviso: cuánto tiempo antes hay que avisar

El propietario debe comunicar al inquilino su intención de recuperar la vivienda con un mínimo de 2 meses de antelación. Esta comunicación debe hacerse de forma fehaciente —burofax o notificación notarial— para que quede constancia legal.

Una vez comunicada, el inquilino tiene derecho a permanecer en la vivienda durante esos 2 meses. Pasado ese plazo, si no la abandona voluntariamente, el propietario deberá acudir al juzgado.

Qué pasa si el propietario no ocupa el piso tras el desalojo

Si en el plazo de 3 meses desde el desalojo el propietario o familiar no ocupa la vivienda, el inquilino tiene derecho a recuperarla, y si no puede hacerlo, a recibir una indemnización equivalente a una mensualidad de renta por cada año de contrato que faltaba por cumplir (con un mínimo de 3 mensualidades).

La causa de necesidad ficticia tiene consecuencias económicas serias. Si invocas esta causa sin necesidad real, el ex-inquilino puede reclamarte una indemnización importante y hay sentencias que la han concedido incluso con daños y perjuicios adicionales.

Casos en los que NO funciona la causa de necesidad

• Si el contrato no incluye expresamente la cláusula de causa de necesidad
• Si el familiar que va a ocupar la vivienda no es de primer grado (no vale para primos, tíos, sobrinos)
• Si ya han pasado los 5 años de contrato y el inquilino está en la prórroga legal de 3 años adicionales
• Si la notificación no se hizo con al menos 2 meses de antelación

La Ley de Vivienda 2023 y la causa de necesidad

La Ley 12/2023 de Vivienda no eliminó la causa de necesidad, pero introdujo mayor protección para los inquilinos en zonas tensionadas. En estas zonas, el propietario debe acreditar aún con más rigor que la necesidad es real y verificable. En Zaragoza y Huesca no hay actualmente zonas declaradas formalmente como tensionadas, por lo que la causa de necesidad opera según la LAU estándar.

Alternativa: el modelo que evita estos dilemas

Si firmas con una empresa operadora en lugar de con un particular, el contrato es de uso distinto a vivienda y no aplica la prórroga obligatoria de la LAU residencial. Esto significa que cuando necesitas tu piso, puedes recuperarlo al vencimiento del contrato sin necesidad de alegar causa alguna, con el preaviso pactado.